Hacienda no puede omitir pasos clave en las tasaciones periciales de inmuebles

El Tribunal Supremo lo ha dejado meridianamente claro: un inmueble no puede valorarse “desde la acera”. Si has sido objeto de una comprobación de valores y la Administración no accedió al interior del inmueble, esta sentencia te interesa.

Queremos compartir un fallo reciente que puede marcar un punto de inflexión en los procedimientos de valoración de bienes inmuebles por parte de la Administración Tributaria. En su sentencia de 24 de junio de 2025, el Tribunal Supremo ha vuelto a subrayar que no es válido realizar una tasación pericial basándose únicamente en una inspección exterior, algunas fotografías y datos catastrales.

Según el Alto Tribunal, este tipo de actuaciones vulnera los derechos del contribuyente y no cumple los requisitos mínimos de motivación exigibles para que una liquidación tributaria sea válida.

Un caso que sienta doctrina

El asunto se originó a raíz de una aportación no dineraria de inmuebles a una sociedad mercantil, sujeta al régimen especial de fusiones y canjes de valores. En lugar de llevar a cabo una inspección interior de los inmuebles, la Administración se limitó a observarlos desde el exterior, interpretar su estado de conservación desde fuera y emitir una valoración supuestamente objetiva. No consta ni que el perito intentara acceder a los inmuebles ni que existiera oposición por parte del contribuyente.

El Tribunal considera que este proceder es inaceptable. No basta con alegar motivos de agilidad administrativa para evitar una inspección directa. De hecho, señala que la creciente jurisprudencia exige una motivación individualizada y detallada, especialmente cuando el tipo de bien requiere un examen visual completo para poder valorar su estado real, la calidad de sus materiales, posibles reformas o distribución interior.

En palabras del Supremo: «La exigencia de comprobación personal y directa no está diseñada para facilitar la labor de la Administración, sino para proteger al contribuyente.» La correcta actuación pericial no es una mera formalidad, sino una garantía material frente a valoraciones estimativas, automáticas o sesgadas.

Además, el tribunal subraya el impacto que estas prácticas pueden tener sobre el principio de capacidad económica. Valorar un inmueble sin comprobar su interior puede llevar a liquidaciones desproporcionadas, sanciones injustas e incluso conflictos judiciales evitables.

Recomendaciones prácticas

Desde nuestro despacho, aconsejamos revisar con atención cualquier procedimiento de comprobación de valor que afecte a bienes inmuebles, especialmente si:

• Se trata de una aportación no dineraria;

• La tasación fue realizada sin constancia de visita interior;

• No se detalla de forma suficiente la metodología empleada por el perito.

En estos casos, la ausencia de una inspección interna —y la falta de justificación de dicha omisión— podría ser motivo suficiente para impugnar la liquidación o anular una sanción.

Si has recibido una notificación de este tipo o deseas revisar operaciones anteriores, no dudes en consultarnos. Te ayudaremos a analizar si la Administración ha seguido el procedimiento legal exigido… o si ha intentado valorar tu inmueble “a simple vista”.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o consulta relacionada con estas actuaciones.

Si tienes alguna duda, EMLB ASOCIADOS GCE GROUP S.L te puede asesorar. A continuación tienes sus datos de contacto.