Cada vez más inversores extranjeros adquieren inmuebles en España con fines de alquiler, especialmente como negocio. Esta operación, sin embargo, conlleva implicaciones fiscales relevantes, especialmente en materia de IVA, que conviene conocer para evitar errores o sanciones.
A continuación, explicamos los aspectos clave que debe tener en cuenta cualquier no residente que alquile inmuebles situados en España.
El criterio más determinante para definir el tratamiento fiscal es la localización del inmueble.
Si el inmueble está situado en territorio de aplicación del IVA español (es decir, España peninsular e Islas Baleares), el alquiler está sujeto a IVA, con independencia de la residencia fiscal del propietario.
Así lo establece el artículo 70.uno.1º de la Ley del IVA, en línea con la Directiva europea sobre el impuesto.
La naturaleza del arrendamiento marca la diferencia:
Si el alquiler es exclusivamente residencial (por ejemplo, arrendamiento de larga duración a un particular como vivienda habitual), estará exento de IVA.
En cambio, si el inmueble se destina a actividades económicas (alquiler turístico, oficinas, locales comerciales, naves industriales, etc.), el arrendamiento estará sujeto y no exento de IVA.
Un aspecto clave para los no residentes es determinar si se considera que tienen establecimiento permanente a efectos de IVA.
Antes se asumía que el mero hecho de explotar un inmueble implicaba tener establecimiento permanente (art. 69 LIVA).
No obstante, la sentencia del TJUE en el asunto Titanium (C-931/19) aclaró que la mera titularidad y arrendamiento de un inmueble no supone establecimiento permanente, si el propietario no dispone de medios humanos ni técnicos propios en España.
Si el alquiler está sujeto y no exento, el propietario extranjero debe prestar atención a los cambios introducidos en 2023:
Hasta ese año, en muchos casos se aplicaba la inversión del sujeto pasivo (el arrendatario ingresaba el IVA).
Sin embargo, desde la modificación del artículo 84 de la Ley del IVA, esta inversión ya no se aplica a los arrendamientos inmobiliarios.
Por tanto, el propietario debe emitir factura con IVA y repercutírselo directamente al arrendatario, igual que si fuera un empresario establecido en España.
Sí, siempre que el arrendamiento esté sujeto y no exento de IVA:
El inversor extranjero podrá deducir el IVA soportado en la adquisición del inmueble.
También tendrá derecho a deducción en los gastos asociados a su explotación, como reformas, mantenimiento, suministros, seguros, etc.
Alquilar inmuebles en España siendo no residente puede ser una excelente oportunidad de inversión, pero requiere una planificación fiscal adecuada. El cumplimiento correcto de las obligaciones en materia de IVA —emisión de facturas, repercusión del impuesto y deducción del IVA soportado— es esencial para evitar contingencias fiscales y aprovechar todas las ventajas que ofrece el régimen español.
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