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Cuando una persona física decide aportar una actividad de arrendamiento de inmuebles que desarrolla por cuenta propia a una sociedad limitada (S.L.), puede generarse una ganancia patrimonial. No obstante, es posible evitar su tributación si se aplica el régimen especial recogido en el Capítulo VII del Título VII de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, relativo a fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de valores.
En términos generales, este régimen puede aplicarse cuando los inmuebles transmitidos forman una rama de actividad y existe una actividad económica real, con medios organizados y al menos una persona empleada.
Para poder acogerse al régimen especial es necesario que la actividad de arrendamiento constituya una unidad económica autónoma, con medios materiales y humanos propios, así como una estructura organizada.
La Dirección General de Tributos (DGT) admite la aplicación de este régimen cuando existen motivos económicos válidos, como el relevo generacional, la optimización de la gestión o la limitación de responsabilidad, siempre que la finalidad fiscal no sea la principal.
Se analiza la consulta V0035-26, de 9 de enero de 2026, en la que una persona que desarrolla una actividad de arrendamiento de inmuebles plantea su jubilación y la aportación de dicha actividad a una sociedad limitada de nueva creación, solicitando la aplicación del régimen especial.
Se plantean, entre otras, las siguientes cuestiones:
Impuesto sobre Sociedades
La operación puede acogerse al régimen especial, por lo que no se generan plusvalías tributables en el momento de la aportación. Se entiende que existe rama de actividad cuando hay medios materiales y humanos organizados, bienes afectos, contabilidad adecuada, participación mínima del 5% y motivos económicos válidos.
IRPF
En principio se produciría una ganancia patrimonial según el artículo 37.1 de la Ley del IRPF, aunque al aplicarse el régimen especial se difiere la tributación y se mantiene la antigüedad fiscal. Se destaca la existencia de un trabajador a jornada completa y bienes afectos durante más de tres años.
IVA
La transmisión de una unidad económica autónoma no está sujeta a IVA según el artículo 7.1 de la Ley del IVA. Solo habría tributación en supuestos de cesión parcial de bienes o renuncia a la exención.
ITPAJD
La operación no está sujeta al impuesto al tratarse de una operación de reestructuración acogida al régimen especial.
IIVTNU
No se devenga el impuesto si los inmuebles forman parte de una rama de actividad acogida al régimen especial. En caso contrario, sí podría generarse la obligación de pago.
Este tipo de operaciones es habitual cuando una persona física que explota el arrendamiento de inmuebles decide reorganizar su actividad, ya sea por motivos familiares, estratégicos o de jubilación. Si se cumplen los requisitos del régimen especial, es posible obtener importantes ventajas fiscales.
En cualquier caso, resulta esencial que existan motivos económicos válidos y que se cumplan los requisitos legales aplicables. Un análisis previo adecuado es clave, ya que las implicaciones fiscales pueden ser relevantes tanto en términos de ahorro como de riesgos por una incorrecta aplicación de la normativa.
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