Novedades en el mercado de alquiler de vivienda: limitación de la actualización de la renta y declaración de inconstitucionalidad de la ley catalana  

El Gobierno ha decretado con motivo de la crisis generada por la guerra de Ucrania una congelación de las rentas del alquiler de vivienda, mientras el Tribunal Constitucional ha anulado gran parte del contenido de la Ley de Vivienda catalana.

En el último mes han tenido lugar dos acontecimientos que afectan de modo directo al mercado de la vivienda de alquiler, tanto a nivel nacional como catalán.

Se trata, en primer lugar, de la declaración de inconstitucionalidad de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas con motivo de la sentencia del Tribunal Constitucional del pasado 10 de marzo; y, en segundo lugar, del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, aprobado por el gobierno y publicado en el BOE el 30 marzo, el cual prevé una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta.

Con respecto al primero de los temas, el Tribunal Constitucional declaró nulos una serie de artículos contenidos en la ley autonómica catalana que regulaba la contención de rentas en el alquiler de vivienda, dejándola casi en su totalidad vacía de contenido.

El principal mecanismo utilizado en dicha ley para conseguir la contención de los precios de alquiler consistía, grosso modo, en imponer al propietario de la vivienda que firmase un nuevo contrato de alquiler la obligación de arrendarla con una renta que debía ser la inferior de entre las siguientes: la renta actualizada del anterior contrato; y el índice de referencia por metro cuadrado, calculado teniendo en cuenta el alquiler de pisos con características similares. Cabe mencionar que dichas limitaciones únicamente eran aplicables en las declaradas zonas residenciales tensionadas.

La inconstitucionalidad de la norma ha venido motivada por un tema de competencia, que no de contenido, al considerar el Tribunal Constitucional que la comunidad autónoma de Cataluña había entrado a legislar los criterios de ordenación general de la contratación privada, materia reservada en exclusiva al estado en vulneración del artículo 149.1.8 de la Constitución Española.

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