¿IVA o Transmisiones Patrimoniales?

¿IVA o Transmisiones Patrimoniales? La decisión que puede ahorrarte miles de euros al comprar un inmueble usado

En el ámbito empresarial, una de las decisiones más relevantes al adquirir un inmueble de segunda mano es determinar si la operación se somete a IVA o a Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Esta elección, aparentemente técnica, puede marcar la diferencia entre un coste fiscal recuperable y un gasto definitivo de miles de euros.

La regla general: exención de IVA en segundas entregas

El artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA (LIVA) establece que la transmisión de edificaciones usadas —es decir, no realizadas por el promotor o ya utilizadas por su propietario o arrendatario— está exenta de IVA. En consecuencia, cuando una empresa vende a otra un inmueble ya utilizado, la operación, salvo renuncia expresa, queda exenta de IVA y pasa a tributar por TPO.

El tipo de TPO varía según la comunidad autónoma, oscilando entre el 6 % y el 10 %, y constituye un coste no deducible. Por tanto, aunque la operación pueda parecer sencilla, implica un desembolso directo que impacta de forma significativa en la tesorería de la empresa compradora.

La alternativa: renunciar a la exención

La clave fiscal está en el artículo 20.Dos de la LIVA, que permite al transmitente renunciar a la exención si el comprador es sujeto pasivo de IVA y tiene derecho a su deducción total o parcial. En este caso, entra en juego el mecanismo de la inversión del sujeto pasivo previsto en el artículo 84.Uno.2º.e) de la LIVA.

Esto significa que el vendedor no repercute IVA, sino que el comprador lo autorepercute y deduce simultáneamente en su declaración (modelo 303). El resultado es neutro desde el punto de vista financiero y, además, se evita el pago del TPO.

Ejemplo práctico

Supongamos una compraventa por 600.000 €:

• Sin renuncia a la exención: la operación está exenta de IVA y sujeta a TPO al 7 %. El comprador paga 42.000 € no deducibles.
• Con renuncia y aplicación de la inversión del sujeto pasivo: el comprador se autorepercute el IVA y lo deduce íntegramente, sin TPO. El coste real es 0 € en términos fiscales.

La diferencia entre una y otra opción puede suponer un ahorro real de 42.000 € o más, según la comunidad autónoma.

Checklist antes de firmar

• Comprobar si la operación constituye una segunda entrega de edificación.
• Verificar que el comprador es sujeto pasivo de IVA con derecho a deducción.
• Formalizar por escrito la renuncia a la exención y la declaración del comprador.
• Comparar el impacto entre TPO y la opción IVA + AJD.
• Comprobar la compatibilidad del uso del inmueble con la actividad de la empresa.

Conclusión

Entre empresas, la cuestión no es tanto si la operación tributa por IVA, sino cómo hacerlo de la forma más eficiente. En muchos casos, renunciar a la exención y aplicar la inversión del sujeto pasivo permite realizar la compraventa de un inmueble de segunda mano de manera fiscalmente más ventajosa y financieramente neutra.