IVA, arrendamientos y rentas impagadas: cómo recuperar lo ingresado cuando el inquilino desaparece

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Aunque no hayas cobrado el alquiler en años, la factura de IVA puede seguir vigente… salvo que sigas los pasos adecuados y documentes todo conforme a la normativa. Muchos arrendadores acaban resignándose a perder el IVA de rentas impagadas. Sin embargo, la legislación permite modificar la base imponible… aunque solo si se cumplen ciertos requisitos.

Uno de los grandes dilemas para quienes arriendan locales comerciales es este: ¿qué ocurre con el IVA cuando llevas años sin percibir renta y el inquilino ya ha desaparecido? ¿Debes asumir la pérdida de lo ingresado en Hacienda o es posible ajustar la base imponible para recuperar las cuotas repercutidas?

La Dirección General de Tributos (consulta vinculante V0255-25, de 5 de marzo de 2025) ha resuelto recientemente esta cuestión, arrojando luz sobre una situación frecuente en escenarios de morosidad y resolución de contratos por abandono o incumplimiento.

El caso: tres años sin cobrar y contrato extinguido

En el supuesto analizado, la empresa arrendadora de varios locales no percibió renta alguna desde agosto de 2020 hasta junio de 2023 por parte de uno de sus inquilinos. Finalmente, en junio de 2023 se produjo el desalojo y la finalización del contrato. En ese momento, la deuda fue dada de baja contablemente como crédito incobrable, y la empresa plantea si puede modificar la base imponible del IVA conforme al artículo 80.Dos de la Ley del IVA.

Impago, extinción y rescisión: conceptos distintos

Lo primero que hay que tener claro es que no todo impago permite ajustar la base imponible. Según el criterio reiterado de la DGT, del TEAC y de la jurisprudencia europea, es imprescindible que la operación haya quedado total o parcialmente sin efecto. Esto ocurre, por ejemplo, cuando hay resolución del contrato, abandono del inmueble y cese definitivo de la obligación de pago.

Por el contrario, si el arrendatario permanece en el inmueble sin pagar y el contrato sigue vigente, no puede hablarse aún de operación extinguida ni de crédito incobrable a efectos del IVA.

La doctrina es clara: el artículo 80.Dos de la Ley del IVA permite modificar la base imponible cuando la operación «queda sin efecto» por resolución judicial, administrativa o conforme a Derecho. En el caso analizado, se considera que la resolución del contrato por impago y abandono cumple con este requisito.

Jurisprudencia europea: un nuevo enfoque

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en sentencias como Lombard (C-404/16) y UniCredit Leasing (C-242/18), ha asentado el criterio de que, cuando una operación queda extinguida de forma definitiva, ya no existe contraprestación exigible, y por tanto, procede ajustar la base imponible, incluso en casos de impago. No se trata de una simple mora, sino de una cancelación efectiva del negocio jurídico.

La clave está en la desaparición del crédito, ya sea por resolución, por decisión judicial o por abandono documentado y baja contable. No basta con esperar indefinidamente ni con asumir que el impago es suficiente si no hay pruebas de que la operación ha quedado sin efecto.

¿Cómo rectificar el IVA?

Cumplidos los requisitos, el arrendador puede seguir una de estas dos vías:

• Acudir al procedimiento de rectificación de autoliquidaciones (art. 120.3 de la LGT), si considera que la cuota repercutida ya no es procedente.

• Regularizar en el modelo correspondiente al periodo actual o siguiente, dentro del plazo de un año desde que se produce la causa que habilita la modificación (art. 89.5 de la Ley del IVA).

Importante: La factura rectificativa debe emitirse cuanto antes, y la modificación solo es válida si no han pasado más de cuatro años desde el devengo del impuesto o desde que se produjo la causa que justifica la rectificación.

Documentación exigida por Hacienda

Para modificar correctamente la base imponible, es imprescindible emitir una factura rectificativa completa que identifique la original y refleje con claridad la reducción de base e impuesto. Además, debe acreditarse:

• El desalojo del local

• La resolución del contrato

• La baja contable del crédito

• Y, si se opta por la vía del art. 120.3 LGT, la correspondiente solicitud a la Administración

Atención: No basta con dejar de facturar ni con asumir que el tiempo ha prescrito la deuda.

Conclusión: sí, es posible recuperar el IVA… pero con rigor

La Ley del IVA permite recuperar el IVA ingresado cuando las rentas resultan incobrables y el contrato se extingue. Pero no en cualquier circunstancia ni de cualquier forma. Es imprescindible respetar los plazos, justificar adecuadamente los hechos y actuar con precisión tanto en lo contable como en lo fiscal.

En resumen, el silencio del inquilino no elimina el IVA. Pero la resolución efectiva del contrato y la baja del crédito sí… siempre que el arrendador gestione correctamente la rectificación.

Para cualquier duda o aclaración, pueden contactar con este despacho profesional.