¿Rentas impagadas? El IVA no siempre se pierde (si sabes cómo actuar)
Aunque lleves años sin cobrar el alquiler, la factura de IVA puede seguir vigente… salvo que actúes conforme a la normativa y documentes correctamente cada paso. Muchos arrendadores creen que deben asumir la pérdida del IVA de rentas no cobradas. Pero lo cierto es que la ley permite modificar la base imponible, siempre que se cumplan ciertos requisitos legales.
Uno de los dilemas más comunes en arrendamientos de locales comerciales es este: si no has recibido el pago de la renta en años y el inquilino ha desaparecido, ¿puedes recuperar el IVA ingresado o tienes que asumirlo como una pérdida definitiva?
En su reciente consulta vinculante V0255-25 (5 de marzo de 2025), la Dirección General de Tributos (DGT) aclara esta situación, habitual en contextos de impagos y resoluciones unilaterales o forzosas de contrato.
Una empresa arrendadora de varios locales no recibió renta alguna de un inquilino entre agosto de 2020 y junio de 2023. Finalmente, en junio de 2023 se produjo el desalojo y la resolución del contrato. La empresa dio de baja la deuda como crédito incobrable y consulta si puede modificar la base imponible del IVA, conforme al artículo 80.Dos de la Ley del IVA.
No todo impago da derecho a ajustar el IVA. La DGT, el TEAC y la jurisprudencia comunitaria insisten en que debe producirse una resolución efectiva del contrato, lo que implica que la operación ha quedado sin efecto. Es decir, no basta con dejar de cobrar: si el inquilino sigue en el local o no hay resolución clara, no procede la rectificación.
La modificación de la base imponible solo es válida si la operación se anula jurídicamente, bien por decisión judicial, administrativa o conforme al Derecho.
El TJUE, en sentencias como Lombard (C-404/16) y UniCredit Leasing (C-242/18), ha establecido que cuando una operación se extingue de forma definitiva, deja de haber contraprestación exigible. En consecuencia, se justifica ajustar la base imponible, incluso si el motivo es un impago.
Lo fundamental es la extinción real del crédito, respaldada por documentación adecuada: resolución contractual, desalojo del local y baja contable del crédito.
Una vez cumplidas las condiciones, hay dos formas de actuar:
Rectificación de autoliquidaciones (art. 120.3 LGT), si se considera improcedente la cuota ingresada.
Regularización en el modelo actual o posterior, dentro del año siguiente al hecho que permite la rectificación (art. 89.5 Ley IVA).
Es clave emitir una factura rectificativa, identificando la original y detallando la modificación de base e impuesto. El plazo máximo para rectificar es de cuatro años desde el devengo o la causa justificativa.
Para acreditar la modificación de la base imponible, se requiere:
Factura rectificativa correctamente emitida
Documento que acredite el desalojo
Prueba de la resolución del contrato
Baja contable del crédito
En caso de optar por el procedimiento del art. 120.3 LGT, solicitud formal a la AEAT
No basta con dejar de facturar ni con que haya pasado el tiempo: sin documentación, no hay rectificación posible.
La normativa del IVA permite recuperar las cuotas repercutidas cuando el arrendamiento queda sin efecto y la deuda es incobrable, pero exige cumplir plazos y requisitos estrictos. Documentar correctamente, actuar dentro del plazo y seguir el procedimiento adecuado son claves para evitar que la Agencia Tributaria rechace la rectificación.
El mero silencio del inquilino no borra el IVA. Pero la resolución efectiva del contrato y la baja contable del crédito, sí… siempre que el arrendador actúe conforme a la ley.
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