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27/06/2013

Reforma de los Arrendamientos Urbanos

El Legislador no descansa y, en el contexto socioeconómico actual, la normativa arrendaticia no iba a ser una excepción a tan intensa actividad. Así, el pasado 5 de junio, se publicó en el BOE la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, con la que se pretende (como su nombre indica) flexibilizar, en general, dicho mercado y, en particular, las relaciones entre las partes contratantes.


José Carlos Figueroa Sáez | Abogado. Área Procesal | Forum Jurídico Abogados


Lejos de lo esperado por no pocos operadores jurídicos, seguimos sin una Ley unificada o un Texto Refundido, pues la nueva Ley 4/2013 comporta una reforma parcial de la precedente LAU 29/1994, introduciendo una serie de novedades y modificando otras tantas cuestiones ya reguladas
Reforma de los Arrendamientos Urbanos
Sin embargo, lejos de lo esperado por no pocos operadores jurídicos, seguimos sin una Ley unificada o un Texto Refundido, pues la nueva Ley 4/2013 comporta una reforma parcial de la precedente LAU 29/1994, introduciendo una serie de novedades y modificando otras tantas cuestiones ya reguladas.

Ello aumenta la, ya de por sí, complicada situación arrendaticia habida hasta la fecha, con una nueva normativa aplicable a los contratos celebrados a partir del 06/06/2013. La situación queda como sigue:

- LAU del 64 y Disposición Transitoria 2ª y 3ª de la LAU del 94 para los contratos de arrendamiento urbano celebrados con posterioridad al 01/07/1964 y antes del 09/05/1985.

- LAU del 64, Real Decreto-Ley 2/1985 sobre Medidas de Política Económica (Decreto Boyer) y Disposición Transitoria 1ª de la LAU del 94 para los contratos de arrendamiento urbano celebrados con posterioridad al 09/05/1985 y antes del 01/01/1995.

- LAU del 94, para los contratos de arrendamiento urbano celebrados con posterioridad al 01/01/1995 y antes del 06/06/2013.

- LAU del 94, reformada por la reciente Ley 4/2013, de 4 de junio (flexibilización del alquiler), para los contratos de arrendamiento urbano celebrados con posterioridad al 06/06/2013.

En definitiva, un escenario locaticio caótico. Más que de arrendamientos urbanos podríamos hablar, permítase el chascarrillo, de “enredamientos urbanos”, y todo ello sin olvidar, aunque no sea objeto de este modesto análisis, que recientemente también entró en vigor el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, el cual incluye a los ya existentes y obliga a los arrendadores de inmuebles urbanos, con alguna exclusión, a la obtención de un certificado de eficiencia energética del inmueble objeto de arriendo.

Todos ellos importantes cambios, modificaciones y novedades, que tanto arrendadores como arrendatarios deben conocer antes de llevar a cabo nuevas contrataciones. Las modificaciones afectan a las siguientes cuestiones:

- Régimen aplicable (art. 4). Los arrendamientos de vivienda pasan a regirse, en primer lugar, por la voluntad de las partes (en el marco de lo establecido en el Título II) y supletoriamente por el Código Civil. Antes Título II, en su defecto voluntad de las partes y supletoriamente Código Civil.

- Duración del contrato (art. 9). La libremente pactada. Si es inferior a tres años (antes cinco), llegado el vencimiento se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años (antes cinco), salvo voluntad manifiesta de no renovación por el arrendatario.

- Prórroga adicional (art. 10). Llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos tres años de duración sin denuncia de no renovación por ninguna de las partes, se prorroga por un años más (antes tres).

- Desistimiento del arrendatario (art. 11). Una vez transcurridos, al menos, seis meses, con preaviso al arrendador de treinta días. Al igual que antes, cabe pacto indemnizatorio para el supuesto de desistimiento.

- Resolución del derecho del arrendador (art. 13). Si durante la duración del contrato (antes durante los cinco primeros años) se resuelve el derecho del arrendador por retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa a resultas de procedimiento hipotecario o de sentencia judicial o ejercicio de una opción de compra, el contrato queda extinguido, salvo que estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad.

- Venta de la vivienda arrendada (art. 14). Ahora el adquirente sólo queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, si el contrato de arrendamiento está previamente inscrito en el Registro de la Propiedad. Si la vivienda no está inscrita en el Registro opera la previsión del artículo 1571 del Código Civil, pero el arrendatario puede exigir la continuación por tres meses.

- Crisis del matrimonio del arrendatario; separación, divorcio o nulidad (art. 15). En tales casos, el cónyuge no arrendatario a quien se atribuya el uso de la vivienda, pasa a ser el titular del contrato.

- Subrogación por fallecimiento del arrendatario (art. 16). El pacto de no subrogación puede adoptarse en contratos de duración inicial superior a tres años. También que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiese producido con anterioridad.

- Actualización de la renta (art. 18). Libertad de pacto en orden a la actualización durante toda la vigencia del contrato. En defecto de pacto expreso, se actualiza conforme al IPC.

- Elevación de rentas por mejoras (art. 19). Transcurridos tres años de duración, el arrendador puede elevar, con limitaciones, la renta anual, salvo pacto en contrario.

- Gastos generales y de servicios individuales (art. 20). Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario deba abonar por tales conceptos solo podrá incrementarse por acuerdo de las partes.

- Obras del arrendatario (art. 23). El arrendatario no puede llevar a cabo obras que provoquen disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda arrendada.

- Arrendatarios con discapacidad (minusvalía) art. 24. El arrendatario, previa comunicación al arrendador puede realizar obras de adaptación siempre que no afecten a elementos o servicios comunes ni disminuyan la estabilidad o seguridad del edificio.

- Derecho de adquisición preferente (art. 25). Las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente en cuyo caso el arrendador viene obligado a notificar la intención de vender con una antelación mínima de treinta días.

- Resolución de pleno derecho (art. 38). El arrendador de inmueble para uso distinto del de vivienda también puede resolver por daños dolosos u obras inconsentidas.

- Actualización fianza (art. 36). No sujeta a actualización durante los tres primeros años de duración del contrato (antes cinco).

Como principales novedades cabe destacar:

- Los dos nuevos apartados del artículo 4. El apartado 5 en el que se recoge la posibilidad de que las partes pacten la sumisión a la mediación o arbitraje, y el apartado 6 que ofrece la posibilidad de que se señale una dirección electrónica a efecto de notificaciones.

- El nuevo apartado e) del artículo 5. Excluye del ámbito de aplicación de la LAU los arrendamientos con fines turísticos.

- El nuevo apartado 2 del artículo 7 y la Disposición Final Segunda, referidos a la inscripción del arriendo en el Registro de la Propiedad. Imprescindible para que surtan efecto frente a terceros. Plazo de seis meses para que el Gobierno adapte las previsiones a la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.

- El nuevo apartado 5 del artículo 17 sobre determinación de la renta. Deja abierta la posibilidad de pacto para compensar rentas con eventuales obras de reforma o rehabilitación a que el arrendatario se haya comprometido.

- El nuevo apartado 4 del artículo 27 sobre incumplimiento de obligaciones. Para supuestos en los que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad y en el contrato conste la resolución por falta de pago, se produce la resolución de pleno derecho, previo requerimiento judicial o “notarial” no contestado por el inquilino en el plazo de 10 días.

- La creación de un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler (artículo tercero de la Ley 4/2013). Por real decreto se regulará su organización y funcionamiento.

Esperemos que dicho desarrollo prevea también la inscripción de los decretos y autos que pongan fin a los procedimientos de desahucio sin oposición, así como a las resoluciones de pleno derecho tras requerimiento notarial ¿o es que en estos casos no se produce incumplimiento de la obligación del pago de la renta?

Por último, y aunque tampoco es objeto de estas líneas, mencionar que el artículo segundo de la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, también lleva a cabo modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil en lo que a los procesos arrendaticios se refiere, destacando la solución a vacíos que dejó la precedente reforma en cuanto a expreso pronunciamiento sobre resolución del contrato, condena al pago de rentas futuras y condena en costas, por citar las más relevantes.

Los procesos iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley continuarán su tramitación conforme a la normativa procesal anterior.

Esperemos que, entre todos, consigamos desenredar la nueva madeja arrendaticia que nos queda tras esta nueva reforma.
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