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26/07/2012

Los deudores hipotecarios y la dación en pago

En respuesta al clamor social, que desde tiempo atrás reclamaba una respuesta legal concreta, respecto a la denominada “Dación en Pago”, especialmente pensando en las deudas hipotecarias, el Gobierno recién salido de las urnas ha reaccionado con pasmosa agilidad, aprobado el pasado día 9 de marzo, el Real Decreto Ley 6/2012, de Medidas Urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, dirigido a paliar la posible avalancha judicial que puede producirse en los próximos meses y años, cuando muchas familias, que están en el umbral de exclusión social, no puedan hacer frente a la hipoteca que grava su vivienda.


Antonio Gutiérrez | Abogado | Grupo AFFIRMA


Los procesos de ejecución hipotecaria están provocando que un segmento muy significativo de la población quede privado de su vivienda, y se enfrente a muy serios problemas para el sustento familiar en condiciones dignas
Políticos, juristas y muchos ciudadanos en general, abogan para que en los casos en que una hipoteca no pueda pagarse, y el deudor se vea abocado a perder la vivienda a favor del Banco, al menos con ello se extinga la totalidad de la deuda existente por todos los conceptos, para que, en definitiva, se pierda la propiedad, pero que con ella se cancele la totalidad de la deuda.

La aspiración y sentir social, dramática y gráficamente representada con la imagen del deudor acudiendo personalmente al Banco, o al Juzgado, para entregar las llaves de su vivienda, con el justo y legítimo deseo de pagar y cancelar su deuda, se resuelve legalmente al fin.

Un antecedente importante al actual RDL 6/2012, fue el Auto dictado por la Audiencia Provincial de Navarra, de 17 de diciembre de 2010, en el que se confirmaba la imposibilidad de continuar la ejecución emprendida por el BBVA frente a unos particulares que dejaron de pagar su hipoteca, y a quienes después de perder su vivienda, el Banco todavía les reclama judicialmente parte del principal del préstamo.

La AP de Navarra declaró que, sin perjuicio de que en la subasta la vivienda fuera adjudicada al Banco por un valor inferior al de la deuda reclamada, y todavía subsistiera parte de la deuda ejecutable, la adjudicación material del inmueble al Banco debía cubrir la totalidad del principal reclamado, sin que se pudiera seguir reclamado importes por tal concepto, máxime cuando el propio Banco tasó la vivienda en un valor superior al del importe principal del propio préstamo concedido.

Tratando de armonizar todo lo anterior, y expresando la sensibilidad social en torno a la profunda crisis económica que desde hace cuatro años sacude a España, el RDL 6/2012 se destina a combatir la insoportable realidad de las familias que, como consecuencia de su situación de desempleo, han dejado de poder atender el cumplimiento de sus obligaciones derivadas de los préstamos hipotecarios, concertados para la adquisición de su vivienda.

Los procesos de ejecución hipotecaria están provocando que un segmento muy significativo de la población quede privado de su vivienda, y se enfrente a muy serios problemas para el sustento familiar en condiciones dignas.

Para hacer frente a todo ello, el RDL 6/2012 establece diversos mecanismos que permitirán reestructurar la deuda hipotecaria cuando existan extraordinarias dificultades para atender su pago, flexibilizando además la ejecución de la garantía real, pero ello sin deteriorar los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria.

Las medidas serán de aplicación a quienes se encuentren situados en el denominado umbral de exclusión, que afecta a aquellos deudores de un préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes: a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas, entendiéndose por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda, b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda, d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma, y e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales.

El modelo de protección gravita sobre un Código de buenas prácticas, al que voluntariamente podrán adherirse los Bancos, Cajas y demás entidades que profesionalmente realicen la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y en caso de adhesión, las entidades deberán comunicarlo a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, y en el Secretario de Estado de Economía ordenará la publicación del listado de entidades adheridas en el BOE.

La adhesión de la entidad será inicialmente por un plazo de dos años, prorrogable automáticamente por períodos anuales, salvo denuncia expresa de la entidad notificada a la Secretaría General del Tesoro con una antelación mínima de tres meses.

El citado Código incluye tres fases de actuación: La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital de cuatro años, y una reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 %, también durante cuatros años, y la ampliación del plazo total de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.

Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor, y no conllevará costes por compensación la amortización anticipada del préstamo hipotecario, solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración.

En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda, quita que puede consistir en: 1) Reducción en un 25 %, 2) Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas, y 3) Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido.

Y en tercer lugar, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, en el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración los deudores podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda, es decir, cancelando y extinguiendo para siempre, y en su totalidad, la deuda existente.

Es importante recalcar que la dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca, y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros, frente a la entidad por razón de la misma deuda, pero no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

El deudor, en el momento de pedir la dación en pago, podrá además solicitar permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación, y durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 %.

Los arrendamientos que se suscriban como consecuencia de la dación en pago, se considerarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, aunque su duración será de dos años como máximo, y sin derecho a prórroga salvo acuerdo escrito de las partes, y superados que fueran estos dos años la renta se actualizaría conforme a criterios de mercado.

A los seis meses de producido el impago de la renta, sin que éste se haya regularizado en su integridad, el arrendador podrá iniciar el desahucio judicial del arrendatario.

Las medidas anteriores se complementan además con otras de índole fiscal, consistentes en: 1) Que las escrituras notariales de modificación contractual que se otorguen, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, 2) En las transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, y 3) Estará exenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores, con ocasión de la dación en pago de su vivienda.

La norma sanciona los posibles fraudes que se cometan al amparo del RDL 6/2012, y por ello el deudor de un préstamo hipotecario, que se hubiese beneficiado indebidamente de alguna de las medidas previstas en la norma, sin reunir los requisitos previstos, o deliberadamente se sitúe en el umbral de exclusión con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir a la entidad bancaria, así como de todos los gastos generados por la aplicación de las medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden, incluso penales, a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.

Habrá que dar un margen temporal necesario para comprobar la posterior evolución, y el éxito real que tales medidas legales alcancen en la práctica, las cuales dependerán enormemente de la evolución y superación económica del país, pero sin duda hay que reconocer que el RDL 6/2012 supone una decisión audaz, práctica y de honda sensibilidad legal.

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