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28/04/2011

La paradoja registral de la comunidad de propietarios

El pasado mes de mayo murió el célebre divulgador científico norteamericano Martin Gardner, que había dedicado gran parte sus noventa y cinco años de vida a escribir sobre juegos y pasatiempos matemáticos.


Federico Pérez de las Heras | Asociado Vialegis Dutilh Abogados | Vialegis Dutilh Abogados


Uno de sus libros más conocidos lleva por título "¡Ajá! paradojas que hacen pensar" y en él repasaba algunas de las paradojas más conocidas junto con otras verdaderamente sorprendentes. Si además de matemático hubiera tenido formación jurídica española, no resultaría extraño encontrar algún artículo suyo dedicado a la que podemos denominar la paradoja registral de la comunidad de propietarios.

Veamos en qué consiste. Una comunidad de propietarios que cuente con algún vecino moroso goza de plena legitimación para emprender una acción de reclamación de cantidad contra el propietario deudor. Es más, hasta la propia Ley de Enjuiciamiento Civil ha dispuesto un procedimiento específico para estos casos, regulando en su artículo 812 que basta acompañar una certificación de impago de las cantidades debidas en concepto de pagos comunes, para emprender un proceso monitorio. Llega a establecer, incluso, una notable excepción respecto de la regla general de competencia del proceso monitorio, al permitir atribuirla, no sólo al lugar del domicilio del demandado, sino también al juzgado del lugar en donde se halle la finca, a elección del demandante.

La legitimación procesal de la comunidad pretendiendo el cobro de sus créditos no plantea problema alguno, mediando el acuerdo de la junta de propietarios, y su representación legal recae en el presidente en todos los asuntos que le afecten, tanto en juicio como fuera de él, según dispone la Ley de Propiedad Horizontal.

Por ello, bastaría con una sentencia estimatoria y su correspondiente proceso de ejecución, para que la comunidad pudiera convertirse en la adjudicataria de la finca del vecino deudor. Al mismo final se podría llegar mediante cualquier otro acto traslativo del dominio a favor de la comunidad, por ejemplo, mediante una dación en pago de deuda, tan desgraciadamente habitual en esta época de crisis.

Y en este punto se produce la paradoja. La comunidad de propietarios, plenamente capaz para todos los actos jurídicos mencionados, incluso para adquirir la titularidad de una finca, no puede inscribir su dominio en el registro de la propiedad, porque carece de personalidad jurídica.

Y como los deudores suelen tener por costumbre tener más de un acreedor, lo más probable es que no dejen de llover anotaciones de embargo sobre una finca que registralmente todavía les pertenece. Así que, con no poca paciencia, la comunidad de propietarios se verá obligada a presentar tercerías de dominio cada vez que se produzca la traba de la finca, hasta que se resuelva esta problemática situación de la comunidad.

Martin Gardner decía que los buenos trucos de ilusionismo, nos causan tanto asombro que inmediatamente queremos saber cómo se han hecho, pero que si bien los ilusionistas no revelan jamás cómo hacen lo que hacen, los matemáticos no tienen necesidad de guardar el secreto. Tampoco la tiene un jurista y, aunque no resulte sencillo, podemos aventurar un par de formas de salir de este difícil atolladero.

La primera de ellas pasaría por la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que rige la comunidad de propietarios, con la unanimidad prevista por su ley reguladora, y convertir en elemento común lo que hasta ese momento figuraba como elemento privativo del vecino moroso, con la correspondiente modificación de cuotas de los demás elementos, y lograr así la publicidad registral.

La segunda, tampoco fácil, consistiría en que la comunidad se convierta en una "titularidad-puente", transitoria, procediendo a la venta de la vivienda litigiosa, sin modificación de estatutos, ni cuotas, siendo entonces su adquirente quien, esta vez sí, y gracias a la posibilidad del tracto abreviado, lograría su reflejo registral.

Mucho podemos aprender de las paradojas - afirmaba Martin Gardner-, las matemáticas no solo pueden ser divertidas, sino que encierran una fabulosa mezcla de sorpresa y de aprendizaje. El Derecho, en ocasiones, puede también resultar paradójicamente sorprendente.
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