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25/09/2016

Caso práctico: opciones a la hora de comprar un piso

CASO PLANTEADO

Una persona de 40 años soltera quiere comprar un piso en Barcelona a medias con sus padres y me comenta cual de las opciones que os planteo es más beneficiosa a efectos fiscales:

1.- Comprar como personas físicas al 50%.

2.- Comprar como persona física a nombre de ella y hacerle un reconocimiento de deuda a favor de los padres con interés 0 y a volver en 20 años.

3.- Constitución de sociedad patrimonial, donde serian 3 socios y que sea la sociedad quien compre.


Amado Consultores


SOLUCION



La tributación de la adquisición del piso es la misma en los tres casos: IVA y AJD si es obra nueva, y TPO si es segunda transmisión.

1. La compra como personas físicas al 50% conlleva que si solo vive uno de los propietarios, los otros se tienen que aplicar la imputación de rentas inmobiliarias por su participación a efectos de titularidad. En caso de alquilar el piso se asigna al tanto por ciento de su participación a cada comunero por los rendimientos del piso.

2. Compra la hija con un préstamo de los padres a interés 0 y volverlo en 20 años.

En general, Hacienda acepta un préstamo de padres a hijos sin interés, por la compra de la vivienda habitual, por un tiempo prudencial. La hija tiene que demostrar que hace las devoluciones al los padres, la mejor opción es hacer transferencias bancarias. El préstamo en documento privado no tributa por el ITP y AJD aunque se presente a la oficina liquidadora para tener constancia de la fecha del documento.

3. Constitución de una sociedad patrimonial donde constarían 3 socios al capital social y que sea la sociedad quien compre.

La constitución de la sociedad está sujeta a la modalidad de OS del ITP y AJD pero exenta. Hay gastos de notario, registro etc. y la presión fiscal indirecta de declaraciones preceptivas y traer la contabilidad hace más costosa la gestión de la sociedad que la opción de persona física.

El uso del inmueble por parte de la hija comporta la obligación de pago a la sociedad de un alquiler a precios de mercado y puede generar un coste por la liquidación del IS. La sociedad patrimonial al no hacer ninguna actividad económica, no disfruta de las ventajas fiscales de las empresas de reducida dimensión.

Para determinar cuál es la opción más beneficiosa se tendría que tener en cuenta el futuro del piso y la situación de los padres.

En la primera opción, en caso de fallecimiento de los padres la mitad del piso se incluiría en la herencia, y si hay otros herederos puede afectarlos.

En la segunda opción el importe del préstamo no vuelto a la fecha de la muerte se incluiría en la herencia.

En la tercera opción, las participaciones en la sociedad de los padres también se tendrían que incluir en la herencia a valor real y estas no disfrutarán de la reducción del 95% al IS y D.

Normativa aplicada


- L35/2006 LIRPF art. 22 y ss.

- L27/2014 LIS art. 10.

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