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26/01/2016

Caso práctico: ITP y AJD. Segregación

CASO PLANTEADO

Se trata de una persona física y su hermano que recibieron una donación en el año 1978 de casas y terrenos. En el año 2001, se realiza una escritura de segregación y extinción de comunidad donde se reparten las casas y los terrenos con un valor igual. Uno de los hermanos con el terreno que tiene, quiere utilizar una parte para construir 4 casas y otra parte del terreno para anexarla a la casa que ya está construida. Para ello, tiene previsto hacer una segregación y de esta manera tener separado la parte del terreno donde quiere construir las casas y la parte del terreno que anexará a una casa propiedad suya y que utilizará como jardín. El Valor catastral del terreno es de 740.000 € pero el valor de tasación es de 350.000 €.

1.- Cuando ahora se tenga que realizar la segregación, ¿Qué valor se deberá poner en la escritura, el valor de tasación o el valor catastral multiplicado por el coeficiente correspondiente por tablas? ¿En la segregación se deberá tributar por ITP? ¿Qué porcentaje de ITP le corresponde? ¿En liquidación del ITP se deberá poner como base imponible el valor catastral más el coeficiente corrector que hace que el valor a declarar sea tres veces el valor de tasación? ¿Se puede declarar el valor de tasación o es obligatorio como mínimo declarar el valor catastral más el coeficiente de tablas? ¿Se puede reclamar la diferencia solicitando ingresos indebidos?

2.- En esta segregación que se quiere hacer y en la anterior que se hizo en 2001, confirmar que la persona física propietaria de los terrenos no tiene que declarar la ganancia o pérdida patrimonial en la declaración de la Renta. En el caso de que el terreno se vendiera a un tercero, ¿la persona física propietaria del terreno debería tributar en renda por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, el valor de adquisición debería ser el valor de la donación del año 1978? ¿Se podría aplicar los coeficientes de abatimiento si la venta fuera en 2015? En el caso que no se tuviera la escritura de donación de 1978, ¿de qué manera se podría recuperar esta escritura de donación para justificar el valor de adquisición? ¿Se podría aproximar el valor de adquisición teniendo en cuenta los diferentes valores que se dieron en la segregación de 2001 i la próxima segregación del terreno que se realizará? Si el valor de transmisión por la venta del terreno es menor que el valor catastral multiplicado por el coeficiente en tablas de ITP, ¿Qué importe se debe tener en cuenta en la declaración de la Renta del vendedor?

3.- Una vez hecha la segregación del terreno, si este terreno se vende a una promotora/constructora, ¿Se podrá aplicar la bonificación del 70% en el ITP teniendo en cuenta que únicamente se transmite el terreno y no un inmueble aunque se cumplan los demás requisitos? ¿El valor fiscal de la transmisión en los impuestos a liquidar por el vendedor de Plusvalía Municipal y por el comprador de ITP debe ser el VALOR CATASTRAL por el coeficiente de tablas de ITP o se puede justificar que el valor es inferior teniendo en cuenta la tasación e incluso el valor de venta real? ¿La fecha de adquisición deberá ser la de donación de 1978 o puede ser la de segregación?

4.- Teniendo en cuenta que la persona física si transmite el terreno a un tercero deberá pagar la plusvalía municipal en un mes y que el promotor/constructor pagar el ITP también en un mes pero la promoción durará entre 6 y 8 meses, ¿Existe algún tipo de figura en la que dichos impuestos se puedan liquidar al finalizar la promoción? ¿Podría encajar en la operación descrita la figura del promotor delegado? ¿Si hubiera permuta se podría diferir de alguna manera el pago del ITP y de la Plusvalía Municipal?


Amado Consultores


SOLUCION



1. La segregación tributa por la modalidad de AJD del ITP y AJD. La base imponible es el valor declarado, sin perjuicio de una posterior comprobación administrativa. En Cataluña se han establecido unas tablas de valoración para las operaciones sujetas a TPO y AJD. En los inmuebles se aplica un coeficiente sobre el valor catastral, que es el valor de referencia a declarar, salvo que por las circunstancias que se puedan acreditar, el valor sea inferior, como será su caso. En el supuesto de que la Administración no acepte el valor declarado, se puede recurrir a la tasación pericial contradictoria.

El tipo a aplicar es el general del 1,5%.

Si se efectúa la declaración consignando el valor catastral por el coeficiente, si se recurre es difícil que se pueda recuperar la diferencia de los ingresos indebidos.

2. La disolución de una Comunidad de Bienes sin excesos de adjudicación no genera ninguna ganancia patrimonial pero para los comuneros se mantiene la fecha y el valor original de los bienes adjudicados.

En el supuesto de venta del terreno adjudicado en la disolución de la CB.se generará una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición en 1978.

Se pueden aplicar los coeficientes de abatimiento con el límite de aplicarlos a los 400.000 € máximo para la totalidad del valor de las transmisiones efectuadas en un periodo a las que se apliquen dichos coeficientes.

Normalmente, en la escritura de disolución de la comunidad de bienes en 2001 se hará referencia a la escritura en que se formalizó la donación, En todo caso, se puede solicitar la escritura (segunda copia auténtica) en el notario ante el que se formalizó, su sustituto o bien al haber transcurrido más de 25 años, en el Colegio notarial correspondiente.

Si se desconoce el valor de adquisición en 1978 se puede aproximar un valor en base al valor declarado en 2001 pero en el supuesto de una actuación inspectora normalmente le exigirán que acredite el valor del terreno en 1978 al haber transcurrido un tiempo considerable.

En renta hay que declarar como valor de adquisición el de la donación en 1978 y como valor de transmisión el valor declarado en la escritura de la compraventa.

3. La bonificación del 70% es de aplicación en la transmisión de vivienda en determinadas circunstancias pero no se aplica a la transmisión de un terreno.

La plusvalía municipal toma como base de cálculo el valor catastral del terreno al que se le aplican los coeficientes aprobados en las Ordenanzas municipales.

En el ITP el valor a declarar por el adquirente es el valor real que en su caso es el valor declarado en la escritura. La Generalidad acepta un valor igual al catastral por un coeficiente. Un valor inferior debe poder acreditarse en el supuesto de una comprobación administrativa.

En el cálculo de la plusvalía municipal se tomara como fecha de adquisición 1978.

4. No existe ningún tipo de figura en la que la plusvalía municipal y el ITP puedan liquidarse al finalizar la promoción.

En el supuesto de la existencia de la figura del promotor delegado, la DGT en consulta de 01-12-2008 considera que hay una entrega de bienes en la medida en que se atribuye a los adquirentes del solar objeto de compraventa, las facultades inherentes a todo propietario.

Por consiguiente, el devengo de la plusvalía municipal y del ITP y AJD se produce en la fecha de la transmisión del terreno y solo se difiere el pago de los impuestos por el hecho de existir la figura del promotor delegado.

Normativa aplicada


- L35/2006 LIRPF arts. 33 y ss.

- RDLeg 1/1993 LIP art. 70.3.

- RDLeg 4/2004 LHL art. 107 y ss.

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