Fecha de revisión: 12 de octubre de 2026. El IVA del alquiler de corta estancia cambia el 1 de diciembre de 2026. A partir de esa fecha, el alquiler de apartamentos o viviendas amuebladas durante 30 noches o menos para un mismo arrendatario queda excluido de la exención del IVA por la nueva regla introducida en el Real Decreto-ley 29/2026, aunque el arrendador no preste servicios propios de un establecimiento hotelero. La norma contempla una excepción cuando el alquiler se realiza en la vivienda donde el arrendador tiene su residencia habitual.
Esta novedad afecta directamente a propietarios y gestores de alojamientos de corta estancia en Almería. Antes de modificar precios o facturas, resulta necesario comprobar quién realiza el arrendamiento, cuánto dura cada estancia, qué vivienda se utiliza y cuándo se produce el devengo de la operación. La fecha de la reserva, por sí sola, no determina el tratamiento fiscal aplicable.
Aspecto clave: La duración del alquiler para un mismo arrendatario se convierte en un criterio fiscal determinante para establecer si la operación está exenta de IVA.
Índice de contenidos
El artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026 modifica dos preceptos de la Ley del IVA con efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
En primer lugar, excluye de la exención el alquiler de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera. También deja fuera de la exención aquellos arrendamientos cuya duración para un mismo arrendatario no supere las 30 noches, salvo la excepción prevista para la residencia habitual del arrendador.
En segundo lugar, incorpora estos alquileres entre los servicios sujetos al tipo reducido del IVA del 10 %.
Dos fechas que conviene diferenciar: El decreto se publicó el 7 de octubre de 2026 y entró en vigor, con carácter general, el 8 de octubre. Sin embargo, el artículo 7 establece expresamente el 1 de diciembre de 2026 como fecha de aplicación de los cambios en el IVA.
La guía de la Agencia Tributaria sobre apartamentos turísticos recoge el criterio tradicional: el simple alquiler de una vivienda para uso exclusivo del huésped, sin servicios hoteleros, podía encontrarse exento de IVA. En cambio, cuando se prestaban servicios propios de hostelería, la operación tributaba al 10 %.
Esta guía permite comprender el tratamiento anterior, aunque su contenido debe interpretarse junto con la nueva regulación publicada en el BOE para las operaciones realizadas a partir del 1 de diciembre.
Desde esa fecha, la ausencia de servicios hoteleros ya no será suficiente, por sí sola, para considerar exenta una estancia de 30 noches o menos. En el IVA del alquiler de corta estancia, la duración constituye un criterio independiente.
Por otra parte, una estancia superior a 30 noches no implica automáticamente que el alquiler esté exento. Será necesario comprobar el uso de la vivienda, los servicios contratados y los demás requisitos establecidos en el artículo 20 de la Ley del IVA.
La nueva regla relacionada con la duración contempla una excepción cuando el alquiler se lleva a cabo en el apartamento o vivienda donde el arrendador tiene establecida su residencia habitual. En este supuesto, el precepto mantiene la exención.
Esta excepción no significa que cualquier segunda residencia, vivienda turística registrada o inmueble gestionado por una empresa pueda acogerse a ella.
Para justificar su aplicación, resulta conveniente conservar documentación que acredite la residencia habitual del arrendador y el alojamiento que efectivamente se ha cedido.
Además, cuando se ofrecen servicios propios de la industria hotelera, el tratamiento fiscal debe estudiarse de forma independiente. La excepción relativa a las 30 noches no elimina la otra causa legal que puede excluir la exención.
Importante: Disponer de un inventario actualizado de las estancias y de los servicios ofrecidos facilita la clasificación fiscal de cada alojamiento antes de emitir las correspondientes facturas.
El propietario de un apartamento amueblado en la costa, una pequeña sociedad que administra varias viviendas o un gestor de reservas pueden presentar situaciones diferentes.
La clasificación fiscal debe realizarse atendiendo a las características reales de cada operación, y no únicamente a la denominación comercial del alojamiento.
Una revisión previa permitirá preparar los precios, la facturación y las declaraciones tributarias sin aplicar un mismo criterio a toda la cartera de inmuebles.
Conviene revisar las reservas previstas a partir de diciembre y contabilizar las noches contratadas por un mismo arrendatario. También es recomendable conservar los contratos, las confirmaciones de reserva y las posibles modificaciones de fechas.
Es necesario diferenciar la residencia habitual del arrendador de otras viviendas destinadas al alquiler. También debe identificarse quién realiza el arrendamiento y quién figura como prestador del servicio ante el huésped cuando participan plataformas digitales o empresas gestoras.
Se deben documentar los servicios pactados, especialmente cuando incluyen limpieza periódica durante la estancia, lavandería, restauración u otras prestaciones propias de establecimientos hoteleros.
La Agencia Tributaria diferencia estos servicios de aquellos que se limitan a la limpieza o al cambio de ropa exclusivamente a la entrada y salida del alojamiento.
Es conveniente comprobar si los precios anunciados incluyen IVA, cómo se aplicará el tipo del 10 % cuando corresponda y qué tratamiento tendrán los anticipos, las modificaciones de reservas y las cancelaciones.
La fecha de cobro puede tener relevancia fiscal, por lo que cada reserva debe analizarse antes de modificar o rectificar la documentación emitida.
También procede comprobar la situación censal, las obligaciones de declaración del IVA y el posible derecho a deducir las cuotas soportadas, de acuerdo con la actividad desarrollada y los requisitos legales.
Cuando corresponda presentar el modelo 303, será necesario conciliar las reservas, las facturas emitidas y los cobros realizados.
Conviene recordar: El nuevo tratamiento del IVA no modifica por sí mismo las obligaciones relacionadas con el IRPF, el Impuesto sobre Sociedades, las tasas, el registro turístico o la normativa autonómica. Además, una misma empresa puede realizar operaciones sometidas a tratamientos fiscales diferentes.
Sí. La norma establece que la duración para un mismo arrendatario no debe superar las 30 noches. Por tanto, las estancias de 30 noches exactas también quedan comprendidas.
En cualquier caso, es necesario revisar la posible excepción de residencia habitual del arrendador y la documentación contractual.
La Agencia Tributaria aclara que la limpieza realizada únicamente a la entrada y salida del huésped no constituye, por sí sola, un servicio complementario propio de la industria hotelera.
Sin embargo, desde diciembre, una duración de 30 noches o menos puede determinar la exclusión de la exención por aplicación de la nueva regla.
No debe determinarse el tratamiento fiscal atendiendo únicamente a la fecha en la que se efectuó la reserva.
Es necesario examinar el momento del devengo, los anticipos cobrados, las características de la estancia y la documentación de cada operación.
Antes de modificar una factura o un precio previamente acordado, resulta recomendable revisar el caso con la asesoría.
Desde Lealtadis Asesores recomendamos elaborar un listado de las reservas correspondientes a diciembre y enero que incluya los siguientes datos:
Con esta información será posible revisar el IVA del alquiler de corta estancia, actualizar los precios y conservar documentación que permita justificar el criterio fiscal aplicado.
Recomendación final
Antes del primer devengo afectado por la nueva regulación, conviene comprobar nuevamente el texto vigente publicado en el BOE y revisar las operaciones previstas para asegurarse de aplicar correctamente el IVA.
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